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== 局长回函 == |
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| 发件人信息: |
| 发件人： |
dnxb |
| 来函标题： |
购买存量房（二手房）需要缴纳什么税？ |
| 来函内容： |
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| 您好！本人打算在大兴区亦庄镇贵园南里购置二手住房一套用于自住。请问我应该到哪个地税局缴纳交易契税？是大兴区地税局还是北京经济技术开发区地税局？我和卖方应该分别承担哪些税种的费用？谢谢！盼回复！
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| 回复日期： |
2008-6-20 |
| 局长回复： |
尊敬的纳税人：
您好，您的来信我们已经收到，现对您的问题答复如下：
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。关于5年时限起始计算办法，涉及购房时间的认定可以依照北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知(京地税营[2005]279号)、关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知(京地税营〔2005〕345号)及北京市地方税务局转发国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知（京地税营〔2005〕582号）文件相关规定执行。
纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。
个人转让住房有关涉税问题如下：
1、营业税的规定
如果是购房时间不满5年的普通住房对外销售，按销售收入全额征收营业税（含城建税、教育费附加），税率为5.5%。超过5年的普通住房对外销售，免予征收营业税。
2、个人所得税的规定
（1）、请您核实一下您的购房时间，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
（2）、如果是购房时间不满5年的普通住房对外销售，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。计算公式如下：
应纳税所得额＝售房款- 房屋原值 -合理费用
个人所得税应纳税额＝应纳税所得额×20％
（合理费用包括转让住房过程中缴纳的税金，住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。）
（3）、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的1％的比例核定应纳个人所得税额。
3、印花税的确定
销售房屋的印花税＝销售合同上所载的销售金额×0.5‰
4、土地增值税的确定
根据《土地增值税暂行条例实施细则规定》第十二条和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)文件规定：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
我市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
个人买房缴纳的税款如下：
1、契税
根据《关于转发北京市人民政府修改北京市契税管理规定的决定的通知》（京财税〔2002〕1926号）的规定，个人购买普通住宅，在3%税率基础上减半征收契税，即1.5％。
北京市建设委员会《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住[2005]528号）规定：我市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。（住房平均交易价格依据上年住房平均交易价格确定，每年公布一次。）
只有同时满足上述三个条件的为普通住宅，方可享受减半征收契税的优惠政策，其他住宅都要全额缴纳契税。
2、印花税：销售房屋的印花税＝销售合同上所载的销售金额×0.5‰
上述资料您可以登陆北京地税网站（www.tax861.gov.cn）在“税收法规库”中可以查询。
建议您携带相关资料就具体情况咨询房屋所在地的主管地税机关，对房屋所在土地级次和平均交易价格进行进一步判定。
如果您的房产属于大兴区区属房产，您可以到以下地点办理相关纳税手续：
单位 地址 联系电话
国土资源管理局大厅 兴政西街29号 69220932
大兴地税局北臧村税务所 大兴区清源路11号 69223773
如果您还有其他涉税问题需要咨询或反映，请您登陆北京地税网站（www.tax861.gov.cn）或拨打12366北京地税热线。 感谢您对我局税收事业的关注和支持，祝您身体健康、工作顺利！
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